加杠杆股票助力保障性租赁住房服务品质的提升

股票简称：深振业 A 股票代码：000006.SZ 债券简称：23 振业 01 债券代码：148280.SZ 债券简称：23 振业 02 债券代码：148395.SZ 深圳市振业（集团）股份有限公司公司债券受托管理事务报告（2024 年度）发行人深圳市振业（集团）股份有限公司（广东省深圳市罗湖区桂园街道宝安南路 2014 号振业大厦 A 座 31 层）债券受托管理人：招商证券股份有限公司（广东省深圳市福田区福田街道福华一路 111 号）重要声明依据《公司债券发行与交易管理办法》（以下简称《管理办法》）、《公司债券受托管理人执业行为准则》（以下简称《执业行为准则》）、《募集说明书》、《受托管理协议》等相关规定，招商证券股份有限公司（以下简称“招商证券” 或“受托管理人”）作为相关债券的受托管理人编制本报告。招商证券编制本报告的内容及信息均来源于公开信息、深圳市振业（集团）股份有限公司（以下简称 “公司”、“发行人”）对外发布的《深圳市振业（集团）股份有限公司 2024 年年度报告》（以下简称《2024 年年度报告》）等公开信息披露文件、发行人提供的相关资料或出具的相关说明以及第三方中介机构出具的专业意见。招商证券对本报告中所包含的从上述文件中引述内容和信息未进行独立验证,也不就该等引述内容和信息的真实性、准确性和完整性作出任何保证或承担任何责任。本报告不构成对投资者进行或不进行某项行为的推荐意见，投资者应对相关事宜做出独立判断，而不应将本报告中的任何内容据以作为招商证券所作的承诺或声明。请投资者独立征询专业机构意见，在任何情况下，投资者不能将本报告作为投资行为依据。如无特别说明，本报告中相关用语具有与《募集说明书》中相同的含义。目录第六节增信机制、偿债保障措施的重大变化、执行情况及有效性分析........15 第十节与发行人偿债能力和增信措施有关的其他情况及受托管理人采取的第一节公司债券概况截至本报告出具日，深圳市振业（集团）股份有限公司发行1的由招商证券担任受托管理人的债券包括：23振业01、23振业02，债券具体情况见下表：表：受托管理公司债券情况表单位：亿元，% 币种：人民币深圳市振业（集团）股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期） / 回售日本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一支付。由深圳市深担增信融资担保有限公司提供不可撤销连带责任担保深圳市振业（集团）股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期） / 回售日此处指债券起息日在 2024 年 12 月 31 日（含）之前，且债券到期日（实际兑付日）在 2024 年 1 月 1 日（含）之后。本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一支付。由深圳市高新投融资担保有限公司提供不可撤销连带责任担保第二节债券受托管理人履职情况报告期内，受托管理人依据《管理办法》、《执业行为准则》和其他相关法律、法规、规范性文件及自律规则的规定以及《受托管理协议》的约定，持续关注发行人的资信状况和信用风险状况、募集资金使用情况、公司债券本息偿付情况、投资者权益保护机制实施情况等，并督促发行人履行公司债券募集说明书、受托管理协议中所约定的义务，积极行使债券受托管理人职责，维护债券持有人的合法权益。一、对发行人经营、资信情况的持续跟踪情况作为受托管理人，招商证券根据规定及约定编制《公司债券月度重大事项排查表》，每月书面问询发行人是否存在相关指标触发的情形，了解发行人是否涉及重大事项及信用风险。同时，招商证券通过查询发行人财务报告及公开渠道，定期或不定期监测发行人经营情况、财务情况、资信情况及相关公告舆情。经核查，报告期内，发行人未被列入失信被执行人，不存在应披露而未披露的重大诉讼，未出现会对债券偿付产生重大不利影响的事项。二、对增信机构、担保物及投资者权益保护机制实施情况的核查 “23 振业 01”由深圳市深担增信融资担保有限公司提供不可撤销连带责任担保；“23 振业 02”由深圳市高新投融资担保有限公司提供不可撤销连带责任担保。作为受托管理人，招商证券通过公开渠道定期监测增信主体经营情况、财务情况、资信情况及相关公告舆情。报告期内，增信主体未出现会对债券偿付产生重大不利影响的事项。报告期内，“23 振业 01”和“23 振业 02”未触发投资者权益保护机制。三、监督专项账户及募集资金使用的情况债券募集资金使用完毕前，受托管理人持续监督并定期检查发行人公司债券募集资金的接收、存储、划转和使用情况，监督募集资金专项账户运作情况，并提示发行人按照相关规定及《募集说明书》的约定使用募集资金。截至 2023 年 5 月末，“23 振业 01”募集资金已使用完毕；截至 2023 年 8 月末，“23 振业 02”募集资金已使用完毕；报告期内不涉及对上述债项募集资金的监督及检查。四、督促发行人履行信息披露义务报告期内，受托管理人持续督导发行人履行信息披露义务，督促发行人按时完成定期信息披露、及时履行临时信息披露义务。报告期内，发行人已按照规定及约定及时披露定期报告，发行人临时报告核查情况详见“第十节与发行人偿债能力和增信措施有关的其他情况及受托管理人采取的应对措施”之“一、发行人重大事项的披露情况”。五、督促发行人履行债券偿还义务的情况报告期内，招商证券按照相关规定对发行人提前开展还本付息前排查工作，及时掌握各期受托管理的公司债券偿付资金安排，督促发行人按时履约。六、受托管理人执行信用风险管理工作的情况招商证券已按照监管机构要求，于2024年度对“23振业01”和“23振业02”开展定期信用风险排查工作。第三节发行人的经营与财务状况一、发行人最新经营情况中文名称深圳市振业（集团）股份有限公司中文简称深振业、振业集团外文名称 Shenzhen Zhenye(Group) Co., Ltd. 法定代表人宋扬注册资本（万元） 134,999.5046 万元实缴资本（万元） 134,999.5046 万元注册地址广东省深圳市罗湖区桂园街道宝安南路 2014 号振业大厦 A 座 31 层办公地址深圳市南山区科技南路 16 号深圳湾科技生态园 11 栋 A 座 42-43 层办公地址的邮政编码 518057 公司网址 www.zhenye.com 电子信箱 szzygp@126.com （一）公司业务概述公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州等多地分别设立地区公司开展房地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业等多种类型，累计开发面积逾千万平方米。同时，近年来公司在代建业务、企业公寓、商业运营、城市服务、城中村改造等领域持续发力、积极布局。（二）公司经营与管理情况逐步转向存量运营，整体呈现“以价换量、结构优化”特征。在此背景下，公司转变思路、调整策略，全年实现营业收入 60.65 亿元，创公司历史新高。公司资产负债率由上一年度的 71%降至 67%。公司在市场营销环境较为艰难的背景下，全年狠抓存量资产销售去化，累计实现合同签约金额 42.34 亿元，超额完成年度目标，回笼资金 34.36 亿元，为公司可持续发展筑牢基础。各地产开发项目交付平稳有序，年内累计交付住宅数量公司坚持履行“服务城市、服务大局”使命，抢抓“三大工程”政策机遇，积极承接城中村改造前期工作项目共 4 个，成为参与深圳市拆除新建类城中村改造首批项目最多的企业；高效启动意愿征集工作，其中宝安区、罗湖区等两个改造项目意愿征集率在全市范围内处于领先位置，工作成效得到相关政府部门充分肯定。年内，公司实现商业运营租赁收入合计 1.24 亿元。公司率先开创“三个一” 国企样板，在管的华舍公寓下梅林店获深圳首个“新时代城市建设者之家”称号，并作为优秀案例入选全国干部学习培训教材，宣传片《“寓”见未来》获得国务院国资委优秀国企品牌故事奖项。公司新获福田区园西保障性住房项目，进一步拓宽保障房租赁赛道发展空间。公司直面市场需求调整，在原有代建业务基础上开拓了“全过程咨询业务”，年内成功中标 4 个项目，累计已获取代建和全过程咨询项目 22 个，先后获评 8 个业主单位给予的“优秀履约评级”；公司自有物业团队积极拓展外部市场，承接保障性住房物业服务项目，助力保障性租赁住房服务品质的提升，服务民生发展有力有效。表：2024 年度发行人经营情况表单位：亿元币种：人民币收入同比变成本同比毛利率同比业务板块收入收入占比成本成本占比毛利率动变动变动房产销售 59.01 122.80% 97.30% 54.77 234.78% 98.17% 7.18% -31.05% 房产租赁 1.35 5.68% 2.23% 0.84 22.94% 1.50% 38.02% -8.70% 代建服务 0.20 -31.07% 0.33% 0.00 5.77% 0.01% 98.56% -0.50% 物管服务 0.09 76.27% 0.14% 0.18 157.70% 0.32% -109.88% -66.32% 合计 60.65 115.79% 100.00% 55.79 226.01% 100.00% 8.01% -31.10% 房产销售毛利率大幅减少，主要系结转项目土地成本高及受市场影响销售价格走低。2024 年，公司代建服务收入大幅减少，主要系代建服务项目规模同比减少。同比增加；物管服务毛利率大幅降低，主要系 2024 年新增物管服务项目，前期人力物力等投入较大。二、发行人最新财务状况根据立信会计师事务所（特殊普通合伙）为发行人出具的“信会师报字2025 第 ZI10357 号”标准无保留意见的审计报告，发行人 2024 年度主要会计数据和财务指标如下表所示：表：发行人主要会计数据和财务指标表（一）单位：万元变动比例变动比例超过30% 序号项目 2024年末 2023年末（%）的，说明原因主要系房地产开发息负债所致。主要系房地产开发息负债所致。主要系房地产开发项目结转导致流动负债大幅降低所致。表：发行人主要主要会计数据和财务指标表（二）单位：万元序变动比例超过30% 项目 2024年度 2023年度变动比例（%）号的，说明原因主要系结转规模增多所致。主要系结转规模增多所致。毛利率同比大幅下降；2、报告期末,公司部分房地产开发项目存在减值迹象, 基于审慎客观的原则，公司本期计提相应存货跌价准备。序变动比例超过30% 项目 2024年度 2023年度变动比例（%）号的，说明原因毛利率同比大幅下降；2、报告期末,公司部分房地产开发项目存在减值迹象, 基于审慎客观的原则，公司本期计提相应存货跌价准备。毛利率同比大幅下降；2、报告期末,公扣除非经常性损益后司部分房地产开发净利润项目存在减值迹象, 基于审慎客观的原则，公司本期计提相应存货跌价准备。毛利率同比大幅下降；2、报告期末,公归属母公司股东的净司部分房地产开发利润项目存在减值迹象, 基于审慎客观的原则，公司本期计提相应存货跌价准备。经营活动产生的现金主要系上年同期支流净额付地价款。主要系本年购买及投资活动产生的现金流净额现金流出净增加。主要本年系借款及筹资活动产生的现金流净额减少。主要系利润总额下降。 EBITDA利息保障倍主要系利润总额下数降。第四节募集资金的使用及专项账户运作的核查情况一、各期债券募集资金情况及运用计划根据募集说明书约定，“23 振业 01”募集资金用于偿还有息债务、补充流动资金；“23 振业 02”募集资金用于偿还有息债务、补充流动资金。二、各期债券募集资金实际使用及专项账户运作情况（一）“23 振业 01”募集资金使用及专项账户运作情况发行人按照《管理办法》的相关要求，与广州银行股份有限公司深圳分行签订了募集资金三方监管协议，设立了“23 振业 01”募集资金专项账户，用于“23 振业 01”募集资金的接收、存储、划转。截至 2023 年 5 月末，“23 振业 01”募集资金已使用完毕；2024 年度，不涉及对该期债券募集资金的监督及检查。（二）“23 振业 02”募集资金使用及专项账户运作情况发行人按照《管理办法》的相关要求，分别与上海银行股份有限公司深圳分行和珠海华润银行股份有限公司深圳分行签订了募集资金三方监管协议，设立了 “23 振业 02”募集资金专项账户，用于“23 振业 02”募集资金的接收、存储、划转。截至 2023 年 8 月末，“23 振业 02”募集资金已使用完毕；2024 年度，不涉及对该期债券募集资金的监督及检查。三、各期债券募集资金使用及披露情况的核查情况经受托管理人核查，发行人已在募集说明书中披露募集资金的用途、使用计划和专项账户管理安排，截至报告期末，“23 振业 01”、“23 振业 02”募集资金已于报告期前使用完毕，上述债券募集资金的使用情况与相关规定及公司债券募集说明书约定一致，不存在临时补充流动资金、募集资金用途变更调整的情况，不涉及对固定资产投资项目的现场核查情况，发行人已根据相关法律法规的规定及募集说明书的约定履行募集资金信息披露义务。第五节发行人偿债能力和意愿分析一、发行人有息负债情况元和 48.99 亿元，报告期内有息债务余额同比减少 38.26%，主要系本年归还长短期到期借款及关联方借款。二、偿债指标表：发行人偿债指标情况表指标（合并口径） 2024年末 2023年末变动比例（%）流动比率 2.01 1.73 16.18 速动比率 0.49 0.37 32.43 资产负债率（%） 66.97 71.29 -6.06 EBITDA利息保障倍数 -8.87 -1.10 -706.36 从短期偿债指标来看，2023 年末和 2024 年末，发行人流动比率分别为 1.73 和 2.01，2024 年末较 2023 年末增加 16.18%；速动比率分别为 0.37 和 0.49，2024 年末较 2023 年末增加 32.43%，主要系房地产开发项目结转导致流动负债大幅降低所致。从长期偿债指标来看，2023 年末和 2024 年末，发行人资产负债率分别为从 EBITDA 利息倍数来看，2023 年度及 2024 年度，发行人 EBITDA 利息倍数分别为-1.10，-8.87，2024 年度较 2023 年度降低 706.36%，主要系利润总额下降所致。截至报告期末，发行人 EBITDA 利息保障倍数降幅较大，其余上述生产经营及财务指标未出现重大不利变化，发行人偿债能力正常。三、历史债务逾期情况报告期内，发行人公司信用类债券的本金和利息全部按期全额兑付，不存在逾期金额超过 1,000 万元的有息债务，偿债意愿正常。四、货币资金及授信情况截至 2024 年末，发行人货币资金余额为 293,975.84 万元，较上年末截至 2024 年末，发行人主要授信总额为 490,100 万元，已使用额度为 372,104 万元，尚未使用额度为 117,996 万元。五、受限资产情况截至 2024 年末，发行人主要资产受限情况如下表所示：表：发行人受限资产情况表单位：亿元币种：人民币项目账面价值受限原因货币资金 2.68 保函、按揭保证金、诉讼冻结、代建项目、代收代付资金投资性房地产 5.18 借款抵押、公司债券反担保固定资产 0.03 借款抵押存货 11.01 借款抵押合计 18.90 - 经发行人确认，上述单笔受限资产不存在超过公司合并报表范围上年末净资产 10%的情况。六、最新主体评级中诚信国际信用评级有限责任公司于 2024 年 6 月 24 日出具了《深圳市振业（集团）股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）2024 年度跟踪评级报告》（信评委函字2024跟踪 1164 号），维持发行人主体信用等级为 AA，评级展望为稳定；维持“23 振业 01”的信用等级为 AAA。中诚信国际信用评级有限责任公司于 2024 年 6 月 24 日出具了《深圳市振业（集团）股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）2024 年度跟踪评级报告》（信评委函字2024跟踪 1165 号），维持发行人主体信用等级为 AA，评级展望为稳定；维持“23 振业 02”的信用等级为 AAA。第六节增信机制、偿债保障措施的重大变化、执行情况及有效性分析截至报告期末，本次受托债券的增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施情况如下：一、基本情况债券简称 23 振业 01 债券代码 148280.SZ 本期债券由深圳市深担增信融资担保有限公司提供不可撤销连带责任担保。为了充分、有效的维护债券持有人的利益，发行人本期增信机制以及偿债保障措施内债券按时、足额偿付制定了一系列工作计划，包括募集容资金专款专用、制定《债券持有人会议规则》、聘请债券受托管理人、设立专门的偿付工作小组、严格的信息披露和发行人股东、董事会对本次债券偿债保障的相关决议等，确保债券及时安全付息、兑付。报告期内增信机制以及偿债保报告期内，发行人增信机制及偿债保障措施未发生重大障措施是否发生变更变化。报告期内增信机制以及偿债保报告期内，本期债券及偿债保障措施的执行情况良好。障措施执行情况债券简称 23 振业 02 债券代码 148395.SZ 本期债券由深圳市高新投融资担保有限公司提供不可撤销连带责任担保。为了充分、有效的维护债券持有人的利益，发行人本期增信机制以及偿债保障措施内债券按时、足额偿付制定了一系列工作计划，包括募集容资金专款专用、制定《债券持有人会议规则》、聘请债券受托管理人、设立专门的偿付工作小组、严格的信息披露和发行人股东、董事会对本次债券偿债保障的相关决议等，确保债券及时安全付息、兑付。报告期内增信机制以及偿债保报告期内，发行人增信机制及偿债保障措施未发生重大障措施是否发生变更变化。报告期内增信机制以及偿债保报告期内，本期债券及偿债保障措施的执行情况良好。障措施执行情况二、有效性分析深圳市深担增信融资担保有限公司作为“23 振业 01”的增信主体，最新经营及资信状况如下：（1）增信主体的基本情况名称：深圳市深担增信融资担保有限公司法定代表人：陈刚成立日期：2019 年 11 月 5 日注册资本：600,000 万元住所：深圳市龙华区民治街道北站社区龙华区数字创新中心（鸿荣源北站中心）B 栋 4603 经营范围：开展再担保业务；开展诉讼保全担保、工程履约担保、尾付款如约偿付担保等履约担保，投标担保；与担保业务有关的咨询业务；以自有资金进行投资及其他非融资担保业务。（以上项目法律、行政法规、国务院决定规定在登记前须经批准的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营），许可经营项目是：借款类担保业务、发行债券担保业务和其他融资担保业务。（2）增信主体的经营及资信情况截至 2024 年末，深圳市深担增信融资担保有限公司合并报表总资产为保有限公司实现营业收入 68,703.57 万元，净利润 13,023.24 万元。报告期内，深圳市深担增信融资担保有限公司未被列入失信被执行人，不存在应披露而未披露的重大诉讼，未出现会对债券偿付产生重大不利影响的事项。深圳市高新投融资担保有限公司作为“23 振业 02”的增信主体，最新经营及资信状况如下：（1）增信主体的基本情况名称：深圳市高新投融资担保有限公司法定代表人：樊庆峰成立日期：2011 年 4 月 1 日注册资本：700,000 万元住所（截至 2025 年 6 月 23 日）：深圳市罗湖区桂园街道老围社区深南东路经营范围：以自有资金进行投资。融资咨询服务；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；非居住房地产租赁；住房租赁；非融资担保服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）融资担保业务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）（2）增信主体的经营及资信情况截至 2024 年末，深圳市高新投融资担保有限公司合并报表总资产为保有限公司实现营业收入 76,484.50 万元，净利润 43,940.75 万元。报告期内，深圳市高新投融资担保有限公司未被列入失信被执行人，不存在应披露而未披露的重大诉讼，未出现会对债券偿付产生重大不利影响的事项。报告期内，本次受托债券的增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施情况未发生重大不利变化，已按照《募集说明书》的约定有效执行。第七节债券本息偿付情况年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）2024 年付息公告》，并于 2024 年 5 月 6 日（因 2024 年 5 月 4 日为休息日，故顺延至其后的第 1 个交易日）完成“23 振业 01”2024 年的付息工作。年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）2024 年付息公告》，并于 2024 年 8 月 1 日完成“23 振业 02”2024 年的付息工作。第八节发行人在募集说明书中约定的其他义务的执行情况根据“23 振业 01”和“23 振业 02”募集说明书约定，“经公司于 2022 年 10 月现预计不能按期偿付债券本息或者到期末能按期偿付债券本息时，公司将至少采取如下措施：1.不向股东分配利润；2.暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；3.调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；4.主要责任人不得调离”。报告期内，发行人未发生预计不能按期偿付债券本息或者到期末能按期偿付债券本息的情形，因此不涉及上述约定的执行。第九节债券持有人会议召开的情况报告期内，发行人未发生须召开债券持有人会议的事项，未召开债券持有人会议。第十节与发行人偿债能力和增信措施有关的其他情况及受托管理人采取的应对措施一、发行人重大事项的披露情况报告期内，发行人已按照《证券法》《信息披露管理办法》等规定及《募集说明书》《受托管理协议》的约定，披露了如下重大事项：表：报告期内发行人重大事项披露情况序号披露时间涉及债项公告文件《深圳市振业（集团）股份有限公司关于选举公司振业 02 告》振业 02 绩预告》振业 02 会秘书的公告》振业 02 资产减值准备的公告》《深圳市振业（集团）股份有限公司第十届董事会年度股东大会决议公告》振业 02 事发生变动的公告》二、受托管理人采取的应对措施报告期内，受托管理人在获悉上述事项后，就有关事项及时与发行人进行了沟通，督促发行人根据相关法律法规履行信息披露义务。我司作为受托管理人对上述公告相应出具临时受托管理事务报告的情况如下：表：报告期内受托管理人出具临时受托管理事务报告情况序号披露时间涉及债项公告文件《招商证券股份有限公司关于深圳市振业（集团）股（选举董事长及董事会战略与风险管理委员会委员）序号披露时间涉及债项公告文件（2023 年度业绩预告）《招商证券股份有限公司关于深圳市振业（集团）股（聘任董事会秘书）《招商证券股份有限公司关于深圳市振业（集团）股（亏损超过上年末净资产 10%、计提资产减值准备）《招商证券股份有限公司关于深圳市振业（集团）股（选举独立董事）《招商证券股份有限公司关于深圳市振业（集团）股（(非独立董事变动)）报告期内，除上述重大事项外，未发生与发行人偿债能力和增信措施有关的其他事项，受托管理人已按照受托管理协议约定履行相关职责。第十一节对债券持有人权益有重大影响的其他事项（如有）报告期内，发行人未发生对债券持有人权益有重大影响的其他事项。截至 2024 年末，受托管理人招商证券股份有限公司持有深圳市振业（集团）股份有限公司 A 股（深振业 A，000006.SZ）股票 39,100 股。除上述情况外，发行人与受托管理人之间不存在直接或间接的股权关系或其他利害关系。

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